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장기주택마련저축에 대하여 확실한 이해가 필요하다. 이미 인터넷에 보면 장기주택마련저축의 비밀이라는 자료가 있습니다. 그러나 이 내용을 보게 될 경우 현 시점을 고려할 경우 맞지 않는 부분이 있어 수정 보완하여 뽀개 보려고 합니다.

 

장기주택마련저축은 초기에는 주택마련자금의 목적으로 신설되었으나 법령에 의한 요건을 충족하면 상품의 판매가 가능하면서 원래의 목적보다는 저축형 상품으로 변화되었으며 요즈음은 은행마다 "비과세장기적금", "신비과세저축" 비과세장기저축"등으로 이름을 바꿔 달고 있습니다.

 

그러나 정부의 절세금융상품 축소정책에 따라 2003년에는 모든 비과세상품이 사라지게 되었지만, 장기주택마련저축과 세금우대예탁금은 2006년까지 판매기한이 3년 연장되어 판매가 되었습니다.

 

하지만 올해 장기주택마련저축의 일몰시한이 2009년으로 3년 더 늘어났습니다.

 

 

더욱이 금융회사 공동판매 상품이지만 상품의 내용이나 금리적용은 판매금융사마다 다르며 은행의 저축상품도 금리적용이 모두 달라서 정확한 이해가 필요합니다.

 

 

1. 장기주택마련저축의 4총사

 

판매

종류

수익률

특징

은행

장기주택마련저축

3.3~5.0%

최초 3년간 확정금리

예금자보호, 안정적수익확보

은행

장기주택마련신탁

채권형, 주식형

실적배당

채권위주의 투자

증권사

장기주택마련펀드

채권형, 혼합형

실적배당

혼합형(주식 30~50%)

보험사

장기주택마련보험

공시이율

예금자보호, 위험보장

 

(참고) 분기 납 300만원 한도 내에서는 은행 간 중복 및 은행별 다 계좌 그리고 은행+신탁+펀드도 가능합니다. 신규가입 하기 전에 별도의 분기 납 한도를 미리 정하고 한도변경은 은행 등에 신청하면 조절이 가능합니다.


2. 최고의 소득공제 효과

 

장기주택마련저축의 가장 큰 메리트는 무엇보다 연말정산으로 얻게 되는 환급 보너스 일 것이다. 장기주택마련저축을 잘 활용하면 연말정산으로 매년 1월에 594,000~1,188,000의 보너스를 받을 수 있는데 이를 다시시 장기주택마련신탁 주식형에 재투자 한다면 아래의 확정수익률을 확보하고도 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

 

○ 매월 저축액 : 700,000원 정기적립 시 실질세액 환급액 예시

 

구분

소득세 18.0%

소득세 27.0%

소득세 36.0%

이율

5.0% (제주은행기준)

원금

58,800,800

이자

10,412,500

소득공제

3,000,000

환급소득세

540,000

810,000

1,080,000

주민세포함

594,000

891,000

1,188,000

7년간합계

4,158,000

6,237,000

8,316,000

총 수익률

73,370,500

75,449,250

77,528,500


* 금리는 5.0%로 7년간 변동 없을 경우 * 소득세율 : 1천만원초과~ 4천만원이하 18.0% , 4천만원초과~ 8천만원이하 27.0% ,  8천만원초과 36.0%

 

3. 주택자금 소득공제의 내용

 

연말정산시 특별공제 항목 중 주택자금소득공제의 "장기주택마련저축"은 독립된 항목이 아니라 다음 항목과 같이 고려해야 하기 때문에 조금 복잡합니다. (범위 : 특별공제/주택자금공제/주택마련저축/장기주택마련저축) ○ 연말정산 특별공제 항목 중 주택자금공제

 

(가) 주택자금공제 종류  

ⓐ주택마련저축공제    

①청약저축

②근로자 주택마련저축

③장기주택마련저축

④청약부금(2000.10.31 이전 가입분)  

ⓑ주택임차차입금 원리금상환액 공제 

ⓒ주택취득차입금 원리금상환액 공제  

ⓓ장기주택 저당차입금 이자상환액 공제

 

(나)소득공제 한도 (2004년부터) : ⓐ + ⓑ + ⓒ + ⓓ >= 1,000만원(한도 인상)   단, ⓐ +ⓑ 합해서 300만원 한도   ⓐ 2004년 저축 불입액 × 40%

ⓑ와 ⓒ 2004년 원리금 상환액 × 40%   ⓓ 2004년 이자상환액 전액 *주택자금 소득공제는 경과규정 및 예외조항이 많습니다.

 

4. 장기주택마련저축의 금리적용은 은행마다 모두 다릅니다.

 

은행권에서 판매하는 저축금리가 당연히 확정금리를 주는 것으로 알고 가입했다가 변동금리라는 사실을 알고 해지하는 경우가 많다.

장기주택마련저축의 약정금리는 은행마다 다른데 은행권의 장기주택마련저축의 금리적용을 사례를 보면 확정금리와 변동금리로 나누며 변동금리의 기준이 되는 금리도 모두 달라서 만기 시 동일하게 수익률이 나오는 것은 불가능합니다.은행마다 구체적으로 금리적용방법이 다른 이유는 비교적 저축기간이 장기상품인 관계로 은행고유의 금리리스크 관리기법이 서로 다르기 때문인 것 같습니다. 따라서, 단순히 현재의 표면금리만 비교하는 것은 무의미 합니다. 중도해지이율의 적용방법도 함께 고려하여야합니다.

 

○ 장기주택마련저축 만기이율 금리적용 3가지 유형

ⓐ확정금리 : 최초 3년간 확정금리, 3년 초과는 변동금리

ⓑ변동금리 : 7년간 변동금리

ⓒ변동금리Ⅱ : 매 1년마다 약정이율을 변경 적용 (1년간마다 금리를 결정하고 1년간만 확정금리) 변동금리는 "장점"이기도 "단점"이기도 합니다. 변동금리는 수시로 시장금리를 반영할 수 있어서 은행과 고객 모두 금리리스크를 줄이는 방식입니다. 앞으로 금리가 상승세라면 변동금리가 유리하며 금리하락 시는 확정금리가 유리합니다.

 

5. 중도해지의 비밀

 

장기주택마련저축은 상품선택에 있어 "중도해지이율(중도해지수수료)"도 중요합니다. 몇몇 은행은 3년 이상 계약 유지 시에는 당초 약정이율을 적용하여 3년간(3회) 소득공제혜택도 볼 수 있습니다. 또한 5년 이상 계약유지 시에는 중도해지 추징세액이 없기 때문에 같은 조건의 일반적금보다 유리합니다.

 

 (사례)

3년 경과 후 해지할 때 장기주택마련저축과 일반적금의 수익률 비교 (조건 : 월 50만원 정기적립, 5.0%, 일반세율, 소득세율 18.0% )

ⓐ 장기주택마련저축 중도해지 지급액 : 19,864,170 ⓑ 정기적금 만기해지 지급액 : 19,158,570 => ⓐ의 중도해지가 ⓑ의 만기지급보다 705,600원 더 많다 이는 중도해지 추징세액(720,000원)보다 3년간 소득공제 환급세액이 1,425,000원으로 더 많기 때문입니다.

 

 * 은행권 저축 중도해지 이율 3가지 유형

- 3년미만 중도해지이율은 0% ~ 3% 수준 - 3년이상 : ⓐ 3년이상 중도해지시 : 당초 약정이율 적용            

ⓑ 5년이상 중도해지시 : 당초 약정이율 적용            

ⓒ 3년이상 중도해지시 : 기간별로 중도해지이율 적용

 - ⓐ형이 제일 유리하며 퇴직이 몇 년 남지 않은 경우에는 퇴직 등 특별중도해지사유를 활용하는 것도 좋은 방법입니다.

 

*중도해지 추징세액

 - 1년 이내에 해지 : 저축불입 누계액의 8.0%(연간 60만원 한도)

- 5년 이내에 해지 : 저축불입 누계액의 4.0%(연간 30만원 한도)

- 특별중도해지사유 : 추징 없음(명예퇴직,퇴직,해외이민,사망, 3개월 이상 입원치료 등)

- 소득공제를 받지 않는 경우 : 추징 없음

 

6. 분기초일 납입이 유리합니다.

 

자금의 여유가 있다면 매분기 초일에 납입하면 매월 정기적립 시 보다 추가수익을 얻을 수 있습니다. 따라서 월급여생활자에게는 상여금을 받거나 여유자금이 있으면 익월 까지 기다리지 말고 분기적립한도 300만원 한도이내에서 수시적립 하면 수익률을 높일 수 있습니다. ○매월 정기 적립하는 방법과 분기초(일)에 적립하는 방법의 수익률 비교 (조건 : 기간 7년, 기존계좌 적용이율 5.70%가 7년간 변동 없다고 가정)

 

(가) 매월 100만원 정기적립

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(회차) (일자) (월적립금) (적립누계액) (적수월) (이자계산)1 2003-04-01 1,000,000 1,000,000 36 1,000,000*5.7%*84/12=399,0002 2003-05-01 1,000,000 1,000,000 36 1,000,000*5.7%*83/12=394,250~84 2010-03-01 1,000,000 84,000,000 1 1,000,000*5.7%*1/12=4,750(합계) 16,957,500

 

(나) 분기초에 300만원 정기적립

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(회차) (일자) (분기초적립금) (적립누계액) (적수월) (이자계산)1 2003-04-01 3,000,000 3,000,000 84 3,000,000*5.7%*84/12=1,197,0002 2003-07-01 3,000,000 6,000,000 81 3,000,000*5.7%*81/12=1,154,250~28 2010-01-01 3,000,000 84,000,000 3 3,000,000*5.7%*3/12=42,750(합계) 17,356,500

=> (나)의 분기 초 정기적립이 (가)의 월 정기적립보다 3 개월분의 이자가 14,250원 많으며 만기 7년 총 이자가 399,000원 더 많습니다.

이러한 현상이 발생하는 이유는 다름아닌 예금과 적금의 차이를 이해하시는 것이 빠르십니다.

 

즉 3개월을 놓고 보았을 경우 분기초납의 경우는 3개월간의 이자를 지급받게 되는 것이나 매월납의 경우는 매월 경과기간에 따른 이자를 지급받는 것이기에 이자의 차이가 발생하게 되는 것입니다.

 

이상 장기주택마련저축의 비밀이라는 내용의 포인트를 집어보았습니다. 그렇다면 더 과연 모든 사람들에게 유리한 것인지 좀 더 들어가 봅시다.

출처 : [직접 서술] 직접 서술 및 인터넷 유포 자료 참조

Posted by 톰켓 Trackback 0 Comment 1


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